我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
深圳楼市这两天又刷屏了。
这次不是因为高昂的“喝茶费”，千万富翁戴口罩排队买房，“秒光”，而是4月28日深圳市住房和建设局公开表态出手整治楼市乱象！
提问：你好广叔， 本人上有150子弹，单身，在东莞有过房贷记录，首付需要五成，月供一万五左右可承受。刚需选择的空间特别小，重点关注了三个楼盘。 一是横岗地铁站的信义御城三房的，二是罗湖的置地逸轩小两房，三是丹竹头的怡乐花园。 我的需求偏居家自住，有稳定涨幅就可以，偏向于信义御城。信义御城感觉比较像个能住的房子，以后有了孩子居住起来比较好。关内罗湖的老破小都不太适合居住，但通勤和教育比较好。 这三个小区选哪个呢？或者广叔有其他的推荐吗？盼广叔百忙之中能回复！
回答：你好， 深圳二套资格也可以操作成首付3成 1.全款抵押，找渠道垫资 2.操作5改3 你的预算可以选更好的板块，缩短通勤时间，平衡自住。 比较推荐龙华上塘和龙岗坂田。 曼海宁，金地上塘道，信义嘉御山关注下。

提问：广叔好！ 我的情况是：定居东莞，在万江区有一套夫妻双方名的100平三房一套，公积金贷款已还清。16年在南沙全款买了一套碧桂园内购房，要补满五年社保后才能写名，目前无法出手。 问题：想在松山湖买房给两个孩子上学，自住，老公上班也近，但松山湖的房价从九月开始飞涨，几乎一天一个价，手里有子弹一百，家庭年入六十，买个小三房也勉强。 想问您：1、万科金域松湖96平小三房330万值得买吗？想等到2027年小孩上初中后出手，加上购房税费和利息等成本，有人接盘吗？有其他小区更好吗？ 2、首付不够用哪种方法好？能否先做商业贷首付三成，供一年后再转成组合贷？想用上公积金。 盼复，谢谢！
回答：你好，南沙全款房可以直接找开发商更名卖出。 万江全款房不考虑自住可以出手，需要自住做抵押融资。 万科金域松湖还不错，但是你看的这套是市场价，性价比不高，现在还可以淘到单价2.5左右的低价盘。可以1年后商转公。 最好的配置是深圳1N+松山湖1N
提问：你好广叔，坐标西安，户口深圳。 我老公有套贷款的房，已经卖了。 我有套正在按揭的房，在西安。 1）计划明年买深圳，有没有操作，可以让我以SFSD购买深圳的房产，或者降低首付。 2）还想买西安的房，改善，看中了曲江一中旁的中海御湖，单价3Ｗ左右，175平，这个价格和面积值得入吗？或者广叔在西安有推荐楼盘吗？
回答：你好，你们夫妻2人的处女贷都已经用过了，深圳只能全款抵押或者4+3的方式操作成首付3成。 自住 学区 改善和投资思路不太一样，曲江一中的学区单价在3万左右了，考虑自住可以入手，但是回报率肯定不如刚需盘。 西安高新曲江再好的房子非学区不能超过20000。 至于学区房，看个人情况。 投资角度看短期内继续凉凉。 等到高新和曲江以及大明宫继续回调2成再买。
提问：广叔好，想咨询一下我看中的房子值不值得购买。刚需，坐标沈阳市，看中一套二手房，在东沈河的保利海上五月花四期，学区房。房子是清水，不满二有大税。房子在园区位置绝佳，144平，南北露台均可外扩。跟房主谈避税，需等到明年7月，房主没同意。要价240万，我负责大税。房产税这块咨询过，所有税算上大概要13万。对该房我的预算是240万。加了大税超出我的预算。可是又很喜欢。想让广叔指点一下，这套房子现在咬牙购买是否值得。未来升值空间大不大？另外同小区130平，230万，装修好的。但得房率跟前一个差了30平，而且园区位置一般。希望广叔能帮忙分析一下？
回答：你好，你的问题得从你买房出发点来看。 如果站在自住的角度，可以买，完全看个人喜好。同时自住本身就是一种消费，也是一种长周期的行为，一套房一般可能要住10年左右才考虑置换，那么10年的时间，房价大概率上涨，跑赢通货膨胀是没有问题的。如果站在投资的角度，那肯定这套房不划算，投资讲究的是收益率，未满二税费太高，大概率吃掉当前利润，同一小区投资肯定买其他满二或者满五的房子，就没必要花大税买个未满二的，更不能把自己的喜好拿来去衡量一套房是否值得投资。得房率影响的是自住体验，对投资影响不大，因为我们卖房看的是产权面积。综合来说，自住喜欢，当消费可以买，投资就不是很建议，可以再多淘淘
提问：广叔好！非常佩服广叔的广博见识和精深的专业知识。关注沈阳，有几个问题困惑，盼解答： 1.沈阳新晋一线或强二线，一下沈北、浑南两个新区，看前面广叔重点推荐沈北是当下，浑南是未来，最近推荐又把浑南长青南街放在前，这不理解求教？ 2.姐说99%新城将难成功，故新城炒房只宜作中短线?!对于把山形笋盘是否可理解为：中长线城市，核心区域，会反复炒作，因是房源紧缺之处，异形房可以做。沈北新城短线，非核心区域，房源富足之地挑选余地大，异形房会恐难出手?!这样理解正确否？ 3.怎么界定房龄5~6年和8~10年的房价？折扣该如何把握？打挠了！盼回复！
回答：1.新盘推荐沈北单价最低，人口基数大。二手房推荐长青街 于洪 单价8千左右的盘，这几个板块新盘炒作比较少，价值被低估，未来会逐渐回归。 2.可以牺牲掉一部分利润，只买确定性大的新区，新城能不能成功有几个很重要的判断标准，可以翻翻精华主题。 任何时候都不推荐买异形房，除非价格足够笋。 3.10年内的次新都不会折价，15年以上 外立面老旧的楼盘会逐渐跑输。
提问：最近一直关注广叔，碧海作为主要投资关注对象。在网上找了几个房源，富通城三期、圣拿威目前两房和小三房都要8.2万了，将来还有升值空间吗？这一块短板主要是学校一般，飞机声音大。
回答：你好，这富通城单价6-7万才考虑入手，不要看溢价盘，现在有部分降价房源抛售，可以捡漏。 圣拿威8W已经属于高位，这个价格就不建议入手了，如果能淘到单价7万的可以入手。 现在觉得贵的楼盘，未来只会更贵。 前海宝中碧海都有飞机噪音，没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块
提问：你好广叔，新人首问，目前和父母在浙江台州椒江工作，我想婚前买套房，所以一直在关注房源，因房价太贵，前段时间看了二手次新房，有次和父亲在城东看房，他看中了一套十年楼梯房，而我不喜欢，我一直想要电梯房。最后父亲说服我用组合贷，一起还贷。房名写父女俩名字，目前不情不愿付了5万订金，想问问房名是父女俩名字，那如买下套是首套？还是第二套？十年楼梯房是不是没什么升值空间。想退房，可交了5万定金，这段时间是吃不好睡不好
回答：你好，普通人买房最应该看重的是什么？ 是流动性，无论是自主还是投资为目的，买入的时候首先要想想这个房子会不会受欢迎？ 未来10年有没有人会想买这个房子，有好的流动性才有价值。 所以请远离房龄老的房子，步梯房，配套匮乏地区的房子，这类都是未来流动性弱的房子。 越来越多的年轻人对步梯房嫌弃情绪严重，流动性远不如郊区地铁电梯屌丝房。 从投资角度来说，步梯房是肯定不如电梯次新的。另外如果你加名的话，后面再买算二套。
提问：广叔你好！子弹100，想买套改善型自住（有建成配套，对口学校还可以的） ，几年后再出手。工作地点离关山较近，目前看了清江山水九程169平单价2.6万一平带装修、正荣紫阕台高层毛坯160平单价2.4万一平，应该选哪种合适呢？考虑小区舒适度以及后期房子流通性，增值。或者广叔有别的楼盘可以推荐吗，新房二手都可以。感谢
回答：你好，改善自住正荣更优。关山的新盘没几个了，明年还有琨御府。 中建大公馆尾盘卖完没有，可以去看看。 二手房可以关注保利时代，新世界，融科。

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